Хочу купить гостиницу в США
Приходящие в наш офис бизнесмены не всегда удивляют нас своими запросами в отношении планируемого бизнеса. Чаще всего требования весьма стандартны и, к сожалению, звучат очень общо. Среди наиболее популярных желаний в среде новых американских бизнесменов встречается желание владеть какой-либо гостиницей. На вопрос «Какую гостиницу Вы можете предложить» мы вряд ли сможем ответить что-либо конкретное.
Как правильно выбирать отель
Подобный подход к выбору бизнеса без учёта его составляющих, мягко говоря, безответственен, а потому вряд ли может сулить развитие и успех. Почему, спросите вы? Да потому, что чаще всего в списке предлагаемых к продаже отелей стоят те, которые малодоходные и низкорентабельные, а чаще всего – убыточны. Ещё активно продаются старые гостиницы, в плохом состоянии, где нужно вкладывать огромные деньги в реновацию и реконструкцию. Естественно, вне списка продаваемых гостиниц находятся отели успешные, заинтересованные в развитии, но не продаже. Если вы намерены серьезно подойти к делу, потратить немало средств на получение такого бизнеса, то придётся потратить и время на поиск наиболее подходящего для вашей ситуации варианта.
Обилие информации в СМИ и интернете о продаже того или иного гостиничного объекта само по себе должно насторожить потенциального покупателя, то есть вас. Срочность продажи, уступки по цене, да и в целом невысокая стартовая стоимость как бы намекают на то, что дела на этом объекте совсем плохи.
Мы действуем от обратного и стараемся предложить нашим клиентам те отели, которые еще не выставлены на публичный обзор, о продаже которых еще не было официального заявления. Что даёт такой подход? Возможность приобрести действительно достойный бизнес по хорошей цене.
Главные акценты при выборе гостиницы
Если вами твердо принято решение о ведении именно гостиничного бизнеса, то не забудьте при выборе отеля правильно расставить приоритеты, а вместе с ними и акценты, базируясь на следующих принципах:
- Тип отеля. Речь идет о местоположении – в городе или за его пределами, в туристической зоне или на пляже, мотель или отель. Для каждой из этих гостиниц существует своя целевая аудитория, главной характеристикой которой являются их потребности и готовность расстаться с конкретной суммой денег.
- Уровень гостиницы. То есть количество звёзд, которое, напомним, никак не связано с доходностью отеля.
- Объём инвестиций. Сколько вы готовы вложить средств для того, чтобы приобрести гостиницу. Именно этот фактор определит ваши возможности в отношении типа и уровня гостиницы.
Почему продают гостиницы
Если вы считаете, что покупаете гостиницу в хорошем месте, то не стоит обольщаться. Внимательно изучите окружающую обстановку и тогда с удивлением обнаружите, что к продаже гостиницы прежнего хозяина подвигли серьезные перемены: изменившаяся архитектура, перемещение деловых центров, перестройка инфраструктура, а потому туристические, транспортные и деловые потоки переместились в другие точки города и региона. Да попросту, вместо сада или берега океана за окном появились новые объекты, и отель уже стоит не на первой лини с превосходным видом, а затёрт среди более мощных строений. И вместе с падением привлекательности и востребованности отеля для прежних посетителей упала и его цена. Такие изменения касаются даже сетевых отелей, например, Sheraton или Hilton.
Главный принцип девелоперов состоит в правильности выбранной локации для того или иного здания. В отношении отелей этот принцип является главенствующим, а потому гостиницы, стоящие в нужных местах и, соответственно, приносящие доход, вряд ли будут продавать. А потому заполучить такую гостиницу – большая удача и очень успешный старт.
Поэтому перепродажи более-менее приличных гостиниц, происходит без всяких объявлений о том, что они продаются. Продажу таких гостиниц как правило инициирует покупатель. Информация о продаже гостиницы является секретной, особенно от персонала гостиницы.
На что оставить деньги
Новые гостиницы никто не продаёт. Гостиницы на продажу никто не строит. Найти хорошее место и построить свою гостиницу это неплохой вариант. Но затратный и очень длительный по времени. По времени. Между покупкой земли и началом строительства обычно проходит 1,5 – 2 года. А в больших городах, возможно, и 3 – 4 года…
Не забывайте, что даже просто снос здания в центре города под строительство гостиницы это очень дорогая и сложная задача.
Рассмотрим покупку существующей гостиницы. Не стоит думать, что с вложением средств в покупку закончатся ваши затраты. Нет, отнюдь. Необходимо рассчитать ваши материальные ресурсы таким образом, чтобы после совершения акта продажи-покупки, у вас оставалось достаточное количество денег для инвестиций в реновацию, переоснащения, ребрендинга, продвижения. Это обязательно, потому как почти 90% продаваемых объектов имеют множество проблем, без решения которых невозможно думать об успешном бизнесе. Один ремонт может обойтись в сумму, которая сопоставима с вложенными в покупку средствами.
Кстати, о ремонте. Он потребует составления плана работ, проекта и калькуляции, где должны быть учтены буквально все мелочи. Если стоимость работ слишком высока, то, быть может, следует пересмотреть планы и старое здание, не имеющее ценности, снести, а на его месте построить новое? Этот вариант очень хорош, если прежнее здание стояло в правильном месте.
Не забудьте проверить в соответствующем департаменте статус здания: может быть оно является памятником истории и культуры? Если так, то добавится много проблем при выполнении ремонта и переоснащения.
Переоснащение, то есть закупка оборудования и мебели, разработка дизайна – это тоже затраты, далеко не всякий продаваемый объект оснащен в соответствии с требованиями времени, и просто устаревшие предметы обстановки сложно выдать за ретро-объекты, если не будет проделана определенная работа.
Постоянное поддержание чистоты, порядка и презентабельного вида гостиницы – золотое правило отельного бизнеса. Поэтому учтите, что ежегодно будут утекать значительные суммы, например, на поддержание в достойном состоянии фасада исторического здания. А ведь чем старше строение, тем сложнее за ним уход.
Не забудьте о персонале. Даже если он и есть, то потребуются средства на его обучение и переобучение, повышение мастерства.
Механизм покупки
Любые операции с недвижимостью следует осуществлять обязательно в сопровождении адвоката. А тем более покупку столь дорогостоящих объектов. Естественно, адвокат должен быть с вашей стороны, а не со стороны продавца.
В обязанности юриста входит не только сбор документов, но и информации, а также контроль чистоты сделки. Что скрывается под этим понятием? Во-первых, подтверждение легальности, то есть законность декларации, ваших средств. Вы должны объяснить откуда у Вас деньги на покупку гостиницы. При отсутствии доказательств таковой сделка попросту не состоится. Пытаться через «серые» схемы, как это принято на бывшем постсоветском пространстве, легализовать доходы не получится. А если и получится, то не факт, что продавец лишится вырученных денег, а вы – отеля при первой же проверки законности сделки со стороны правоохранительных органов.
Во-вторых, очень важна работа адвоката еще и в поиске скрытых мотивов, подводных камней, неясных ситуаций, которые при выявлении и предъявлении таковых фактов продавцу скажутся на стоимости, точнее, приведут к падению цены.
Механизм покупки отеля, как и любой недвижимости в США, выглядит следующим образом: вы делаете официальное предложение продавцу, открываете в банке счёт-депозит, куда кладёте ровно ту сумму, за которую будете покупать отель. Средства на этом счету будут доступны только после закрытия сделки или отказа в ее заключении.
Что такое технические группы и зачем они нужны
Подготовка к сделке проводится не только силами адвокатов: в процессе должны быть задействованы две технические группы. Каковы же их задачи?
1-я техническая группа занимается тем, что выполняет инспекцию здания, его технического состояния (перегородки, перекрытия, крыша и пр.), инфраструктуры, коммуникаций. Согласно законам США в обязанности продавца входит составление подробного описания технических параметров гостиницы, но, увы, выполняют подобное описание далеко не все.
2-я техническая группа занимается проверкой документации, сопоставлением описаний с реальным положением дел, внесения изменений согласно полученным разрешениям.
Не стоит недооценивать важность работы этих помощников. Достаточно привести несколько примеров, чтобы убедиться в их необходимости.
Например, купили отель, а спустя несколько лет согласно утвержденному до вашей сделки плану, здесь начнется строительство крупной автомобильной магистрали или железной дороги. Или бывает и такое, что прежний владелец внес самовольные изменения в конструкцию здания, не получив на то разрешения. При вскрытии подобного факта после продажи устранять проблемы придётся вам за ваши собственные деньги.
Наконец, ещё один пример, который связан с тем, что муниципалитет в своё время издал распоряжение в части обеспечения людей с ограниченными способностями возможности свободно передвигаться по городу, в том числе и по вашему только что купленному отелю. Но здание никак не удовлетворяет всем этим требованиям, а прежний владелец по каким-то причинам совершенно не озаботился решением этой проблемы. Поэтому придется решать ее вам. И опять за ваш счёт.
Управление отелем
Если вы думаете, что решив все технические вопросы, полностью выполнили всю программу, необходимую для успешной работы гостиницы, то это не так. Помимо красивых номеров, продуманной и надежно работающей инфраструктуры необходимо озаботиться вопросами подбора управляющего персонала. Ведь вполне вероятно, что после продажи отеля, его покинут менеджеры, от которых зависит слаженная работа предприятия гостеприимства. Особенно вероятна такая ситуация при переходе сетевых отелей из рук в руки: уходит сеть, а вместе с ней и лояльные работники, которые получали бонусы, премии и прочие «пряники» в виде льгот и страховок. В сетевых отелях многие из этих людей просто переходят в другой отель этой же сети. Это естественно, потому что на первых порах вы вряд ли сможете гарантировать людям столь же высокий доход и уровень гостиницы.
Но именно управляющий персонал определяет, какой будет «погода» в вашем отеле, а потому они очень важны. Новую слаженно работающую команду не так просто: на это могут уйти месяцы, в течение которых репутация отеля потерпит крах, а потери подобного рода очень трудно восстановимы.
Маркетинг
Ещё одна составляющая успеха. Перед покупкой отеля постарайтесь узнать, какой вариант продвижения услуг гостиницы был выбран, какова целевая аудитория отеля, как позиционировали услуги прежние владельцы, какова конкуренция и все прочие вопросы, которые очень важны для эффективного продвижения.
В перечень обязательных маркетинговых мероприятий стоит включить разработку нового или ребрендинг старого сайта, учесть возможность предоставления услуги бронирования и оплаты через интернет и тому подобные современные услуги. Будет замечательно, если эти действия начнутся еще до реальной покупки отеля.
Сейчас заполнение отеля на 70% — 80% идёт за счёт онлайн систем резервирования. Вы должны будете подписать соглашения с несколькими системами онлайн резервирования гостиниц.
Если же речь идет о приобретении гостиницы без бренда, имени, положительной репутации, то будьте готовы к тому, что придется вложиться и пересмотреть систему продаж, мероприятия, направленные на раскрутку и продвижение по всем доступным и подходящим для целевой аудитории каналам. Даже если все это было, вполне вероятно, что при перепродаже отеля будет потеряна весомая часть постоянных гостей, и их придется привлекать снова.
Неплохо будет, если вам попадет в руки гостиница, входящая в крупную сеть. Как правило, владельцы сетей и инвесторы не склонны к измене названия, бренда, профиля, а потому уже положительно зарекомендовавшая себя сеть, бренд, марка будут оставаться на слуху и служить получению прибыли без утраты управляющего персонала и потока лояльных гостей. Сразу стоит оговориться, что такие варианты возможны, но маловероятны и весьма дорогостоящи.
Решение текущих проблем
Отельный бизнес – дело, которое требует постоянного внимания и вложения средств, при том, что существует очень высокий уровень конкуренции. Разобраться в особенностях ведения отельных дел помогают специалисты, которые имеют богатый опыт работы. Поэтому не стоит опасаться часть полномочий по управлению отелем передавать таким людям: невозможно вести все дела самостоятельно особенно на первых порах.
Любая гостиница – это предприятие с очень разветвленной структурой, куда входит не только номерной фонд, но и инфраструктура с прачечной, кухней, ресторанами, барами и кафе, рум-сервисом, службой консьержа, отделом маркетинга, бухгалтерией, отделом по работе с клиентами и т.п. Нанять персонал на все эти должности, обучить, проконтролировать – задача не одного дня и месяца и не для одной головы. В связи с этим вполне логично, что владельцу достаются основные управляющие функции, а второстепенные распределяют между менеджерами, работающими в отеле или привлеченными со стороны.
Специалисты нашей компании готовы оказать всевозможную поддержку в выполнении маркетинговых исследований, привлечении адвокатов, сопровождении сделки, решении первостепенных задач после приобретения гостиницы, осуществлении контактов с налоговой инспекцией, муниципалитетом, взять некоторые функции по подбору менеджмента гостиницы.
После прочтения этой статьи вы начали понимать почему у нас нет и не может быть ответа немедленного ответа на вопрос «какую гостиницы мы можем предложить». Ответ на такой вопрос это большая работа, скорее всего целой команды в течение нескольких месяцев.
Мы выбираем наилучшие решения для наших клиентов и не оставляем их на пути к успеху!
